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【イエマドα土地特集STEP5】新築マイホームを成功させる土地探し

「新築マイホームの計画は、土地探しから」と思っているあなた。ちょっと待って!そんな土地の探し方は、たとえ良い土地が手に入っても、家づくりが成功するとは限りません。では、失敗しない土地探しとは?正しい土地探しの方法は?一緒に考えていきましょう。

2019.02.06/イエマドアルファ編集部

知っておこう、土地にまつわる法規制

土地と建物には、さまざまな法規制があります。そしてそれらは、家の大きさや広さ、間取り、構造、材質まで影響を及ぼすことがあります。かと言って、難しい法規制を全部覚えようと思っても無理があります。読んでおいて、住宅会社や不動産会社に、何か法規制にひっかかることはないの?と尋ねるだけでもOK!です。

1、土地の使い道は決められている「用途地域」

一つの地域に住宅や店舗、工場や学校などがあれこれ混在しないように、土地は都市計画法でその用途が決められています。それが「用途地域」。用途地域は左表のように12種類に分類され、大まかに住居系、商業系、工業系となっています。

 

「工業専用地域」以外であれば、どこでも住居は建てられます。ただし、区分ごとに「建ぺい率」や「容積率」が決められています。敷地がどの区分に属するかによって建てられる家の大きさは左右されます。住環境も異なります。どの地域に土地を買うかは十分に吟味しましょう。

 

住居系の用途地域は、住宅地としては良好な環境ですが、そのかわり建物の高さや広さに制限があります。たとえば、低層住宅、つまり通常の一戸建て住宅のための住環境を大切にした「第一種低層住居専用地域」なら、背の高い4~5階の家や、極端に大きい豪邸は建てられません。

 

商業系や工業系なら建築規制はゆるやかですが、近隣にどんな施設があるかが気になるところ。極端な話、家を建てたら、あとから隣にいかがわしい建物が建つ場合もあるのです。

2、原則「住むための家」は×「市街化調整区域」

農地や自然環境を残そう・守ろうという趣旨で設定されているのが「市街化調整区域」。これは行政が「市街地化してはダメ」と線引きした地域です。行政によって規制の厳しさ・ゆるさはさまざまですが、原則的には「住むための家」を新たに建てることはできません。もともとその地に住んでいる農家などが、建て替えをするようなケースだけ認められていることがほとんどです。農地が売りに出されていることがありますが、宅地として使用する場合には、数年かかったあげく、宅地への転用の許可がおりないこともあるようです。

 

まれに規制のゆるい地域だと、新築マイホームも建てられるという場合があるものの、基本的に市街化調整区域では商店などの利便施設が建てられないため、必然的に暮らしが不便になりがちです。市街化調整区域を売買すること自体は、なんら法に触れるわけではないので、安いからと「うっかり買ってしまう」ケースは多いもの。買ったあとで「家は建てられない」と知ってしまってまっ青に…といった事態にならないよう、気をつけましょう。

3、家の広さを決める数値「建ぺい率」「容積率」

①の通り、用途地域によって建物の大きさは細かく制限されています。それを数値で表したものが建ぺい率と容積率。制限の厳しい地域では「敷地が40坪あるのに、1~2階合わせて25坪の小さい家しか建てられない!?」ことだってあります。

建ぺい率=建築面積÷敷地面積

建ぺい率は、用途地域ごとに30~80%の範囲で定められています。たとえば建ぺい率60%の地域だとすると、100㎡の敷地のうち6割の60㎡までを建物にすることができる、といった具合です。

容積率=延べ床面積÷敷地面積

一方、容積率は、用途地域ごとに50%~1300%までの範囲。都市部の住居系地域だと150~300%となっていることが多いようです。たとえば容積率200%の地域なら、100㎡の敷地に計200㎡の建物(1階80㎡、2階と3階が60㎡ずつなど)を建てることが認められています。

 

いかがでしょうか?次回も土地にまつわる法規制の続きを分かりやすくお話させていただきます。賢い土地の買い方・探し方を学んで、理想の家を建てましょう!編集◎山田晋也 イラスト◎長尾映美